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土地使用權補償不明,拆遷糾紛難減
鄒曉云

www.mniyl.icu  瑯琊網        發布時間:2010-12-21 07:47:00 論壇

  按照建筑物確定補償,不明確提出土地價值的補償,將會給補償的確定留下太多的操作空間,成為繼續引發拆遷糾紛的致命點,因為房屋的內涵及土地使用權是決定補償多少的關鍵。

  《國有土地上房屋征收與補償條例》能夠第二次公開征求意見,確實是一種進步。但是不可諱言,在補償方面仍存有一定的缺陷,既沒有明確房屋的內涵,也沒有明確對土地使用權的補償。

  在該征求意見稿關于國有土地上“房屋”的表述中,“房屋”究竟指的是建筑物,還是“土地+建筑物”,尚是一個模糊概念。如果指的是“土地+建筑物”,那么“國有土地上房屋”是否可以表述為“國有土地上土地加建筑物”?這顯然不合邏輯。如果指的是建筑物,那么補償就可以只按照建筑物的價值計算。

  在“房屋”內涵不明確的情況下,征收者在確定補償價格時,一般只會按照有利于自己的方式去理解和解釋,也就是按照建筑物確定補償,不明確提出土地價值的補償,“價隨房定”。相信這將會給補償的確定留下太多的操作空間,成為繼續引發拆遷糾紛的致命點,因為房屋的內涵及土地使用權是決定補償多少的關鍵。

  我們可以設計兩個案例,看看其操作空間的大小。比如,一間100平方米的平房,占有的土地為200平方米,如果市場房價是每平方米1萬元,土地價格是每平方米8000元,建筑物現值為每平方米2000元,那么,如果按照所謂的“房屋”確定補償,其補償價就是100萬。但是,如果按照“土地+建筑物”的補償,其補償可以是180萬(160萬+20萬)。兩者有80萬元的差距。

  另一種情況是,如果同樣是一間100平方米的平房,所占有的土地只有100平方米,但所在區域規劃容積率為3,仍然假定市場房價是每平方米1萬元,土地價格是每建筑平方米8000元,建筑物現值為每平方米2000元,那么,如果按照所謂的“房屋”確定補償,其補償價仍然是100萬。但是,如果按照“土地+建筑物”的補償,其補償可以是260萬(240萬+20萬)。兩者的差距將達到160萬元。

  在第一種情況下,有人會說,多余的100平方米土地不應該屬于“房屋”所有者,所以不應該將其計入補償范圍。在私有房屋中,房屋所占土地確實從來沒有被直接歸為房屋所有者。但房屋及其周圍所占土地,是房屋不可分割的部分,其使用權屬于房屋所有者,沒有任何一條法律對此進行排除,拆遷時應該得到同等的尊重,如果因為土地屬于國有就不給予補償,是沒有道理的。

  在第二個案例中,有人會認為,補償的差距來自于規劃條件,也不應該歸于房屋所有者。但應該看到,即使不是全部給予房屋所有者,但是,土地使用者有權分享未來開發所帶來的增值。對于一個房屋被征收者來說,他在這塊土地上的權利或者所獲得的價值,即使不是通過再開發得到,也會通過其他方式得到。

  事實上,現在的很多拆遷糾紛,其主要原因就是因為沒有充分考慮土地使用權的問題。筆者相信,在不明確“房屋”內涵和不明確對土地使用權進行補償的情況下,雖然采用了市場補償的原則,但會丟掉很多應該補償的“內容”。這次拆遷條例的修改仍然是一種權宜之計,從根本上還應修改《土地管理法》,以厘清土地使用權與房屋的關系。

  

來源:新京報  編輯:全磊  
 
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