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10年7萬億資金涌向開發商土地市場成吸金池

www.mniyl.icu  瑯琊網        發布時間:2010-12-01 10:05:00

  業內人士指出,當前以房地產開發貸款為代表的樓市信貸投放仍維持在較高水平,樓市整體流動性依然保持充裕,如果有效引導資金流入房地產開發領域,勢必增加樓市供給,進而改善供求關系緊張的局面。

  流動性總量不減

  自4月份地產調控開始后,樓市各項政策持續收緊。在個人房地產貸款緊縮的同時,房地產開發貸款也成為調控樓市“銀根”的手段之一。盡管各大銀行紛紛表示嚴控開發貸款,但是今年前10月的樓市流動性總量卻并未呈現明顯緊縮趨勢。

  國家統計局數據顯示,今年1-10月,房地產開發企業本年資金來源56923億元,同比增長32.0%。其中,國內貸款10443億元,同比增長26.3%。

  細看統計局數據,今年前10月的房地產開發資金來源中,新增國內貸款數額一直保持同比增長的態勢。5月份房地產開發資金中的新增國內貸款同比增速達到63.17%。盡管隨著調控深入,6月份新增國內貸款同比僅增長0.34%,但這一增速自下半年開始又有所回升。

  “9·29”新政出臺后,樓市調控再掀波瀾,不過10月的樓市“銀根”卻未明顯收緊。10月房地產開發資金中新增國內貸款1044.72億元,環比9月上漲了11.34%,較去年同期增長了18.83%。房地產新增國內貸款在7、8、9月后重新躍回千億元以上。

  盡管統計口徑有所不同,但是央行每季度發布的貨幣政策執行報告也從另一個側面反映了樓市“銀根”的變化情況。

  數據顯示,截至9月末,房產開發貸款余額2.3萬億元,同比增長21.5%,增速比6月末高1.2個百分點;房地產貸款余額占各項貸款余額的20.5%,比上年末高1.3個百分點。

  盡管商業銀行加大了對各項房貸的控制力度。不過,銀行對于房地產開發貸款并沒有完全說“不”。一位國有大型銀行省分行的信貸人員告訴中國證券報記者,該行今年對公貸款計劃量約350億元,其中房地產貸款是主要投向。“目前已經完成全年計劃的95%,房地產開發貸款較年初還新增了29億元的規模。”該人士透露。

  “雖然新增房地產貸款的增速在政策影響下出現下滑,不過從總量上看,今年房地產的資金量仍較去年有了較大提高。行業內的流動性或將弱化調控政策的實施效果。”某房地產業內人士直言。

  千億土地財政俱樂部擴容

  一方面是樓市流動性充裕、地產商整體資金面無大礙,另一方面是不斷擴容的土地財政千億俱樂部。顯然,土地市場已經成為房地產業資金鏈中重要的流出渠道和吸金池。

  根據北京市土地整理儲備中心的數據,今年前11個月,北京市共出讓214宗土地,土地成交總價達到1068.49億元。而2009年全年,北京市共出讓243宗土地,土地成交價總計928.05億元;2008年全年共出讓土地148宗,成交總價僅為502.69億元。顯然,今年前11月的土地出讓金就已經突破千億元,一舉超過2009年和2008年全年數額。

  無獨有偶,上海前10月的土地出讓金收入就已經達到1366.49億元,高居全國之首。而2009年全年上海的土地出讓金收入僅為1025.28億元。在距離年底尚有一個月時間之際,大連和天津的土地收入也已經達到900億元左右,突破千億大關近在咫尺。

  據統計,今年1-10月,全國房地產開發企業土地購置費達8006億元,同比增長79.2%,占開發投資的比重達21%,全年預計將突破1萬億元。

  國土資源部公布的《2010年住房用地供應計劃》顯示,今年30個省區市全國住宅用地的計劃供應量超過18萬公頃,是2009年全國住宅用地實際供應量的2.35倍,更是前5年平均年度實際住宅供地量的3.38倍。顯然,土地供應的大幅增加帶動了土地出讓金的快速增長。

  不過,業內人士也指出,盡管今年土地供應計劃量激增,但是從前11個月的土地供應情況看,大部分城市距離年初制定的目標還有較大差距。年底突擊供地成為很多城市的首選。

  在9月份成交5宗住宅用地、10月份住宅用地“零成交”后,11月,北京住宅土地供應迎來“井噴”,共成交住宅類地塊15宗,供應面積255萬平方米。12月北京市擬入市土地面積達到了552公頃,創下北京單月土地供應的歷史新高。

  雖然在供應放量以及調控政策的影響下,土地市場熱度有所降溫,成交樓面地價較調控前有所下降,但是從整體看,今年不少城市的土地單價不降反升。

  以北京市為例,前11個月成交的土地平均樓面地價約為4568.64元/平方米,較去年增長了15.52%。部分熱點區域的土地價格則仍然維持在高位。11月最后一周,全國共有4宗土地出讓的樓面地價超過萬元。其中,杭州楊家牌樓A地塊的樓面地價高達25297元/平方米。

  “土地成本已經成為開發商各項成本中漲幅最大的項目。”一位二線城市的房地產上市公司董秘在接受中國證券報記者采訪時表示,公司正在建設開發的某項目拿地成本僅為600元/平方米,而今年拿下位置更偏遠的新項目用地的土地價格已經達到2700元/平方米。“項目建成后的成本在6400元-6600元,周邊房價則在7500元左右,成本壓力很大。”該人士坦言,“土地價格快速增長,開發商已經很難單純憑借銷售回籠的資金和本金滿足再生產的過程,只有依靠資本市場的再融資或銀行信貸。”

 

來源:臨沂住房網  編輯:張妍  
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